Atraso na entrega do imóvel: quais são seus direitos e como agir contra a construtora

O atraso na entrega do imóvel gera insegurança, prejuízos financeiros e diversos transtornos ao consumidor. Muitas pessoas continuam pagando aluguel, financiamento, condomínio de outro imóvel ou precisam adiar projetos pessoais porque a construtora não cumpriu o prazo contratado.

A boa notícia é que a legislação brasileira protege o comprador e prevê mecanismos concretos para reparar os prejuízos causados pelo atraso injustificado. Neste artigo, você entende quando o atraso é considerado irregular, quais direitos pode exigir e como agir diante da construtora.

Quando o atraso da construtora é considerado irregular?

O primeiro ponto a analisar é o contrato de compra e venda.

Na maioria dos empreendimentos imobiliários existe uma cláusula prevendo um prazo de tolerância para conclusão da obra, normalmente de até 180 dias corridos após a data inicialmente prevista para entrega. Esse prazo de tolerância é amplamente aceito pela jurisprudência e também é tratado pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário), que trouxe mais clareza às regras de prazo, multa e devolução de valores nos contratos de incorporação imobiliária.

Quando previsto de forma clara, respeitando os princípios da boa-fé e da transparência, esse prazo costuma ser reconhecido pelos tribunais. Entretanto, ultrapassado esse período sem justificativa legal, a construtora passa a responder pelos prejuízos causados ao comprador.

Quais direitos possui o comprador?

Cada caso deve ser analisado individualmente, mas, em regra, o consumidor poderá pleitear um ou mais dos direitos a seguir.

1. Indenização pelos prejuízos materiais

Quando o comprador continua pagando aluguel porque o imóvel não foi entregue, esses valores podem ser objeto de indenização. Também podem ser ressarcidas outras despesas diretamente relacionadas ao atraso, desde que devidamente comprovadas.

2. Lucros cessantes

Se o imóvel seria utilizado para locação, o comprador poderá requerer indenização correspondente ao valor dos aluguéis que deixou de receber durante o período de atraso.

3. Danos morais

Nem todo atraso gera automaticamente dano moral. Contudo, quando a demora ultrapassa o mero aborrecimento e provoca significativa repercussão na vida do comprador, os tribunais têm reconhecido o direito à indenização. Cada situação é analisada conforme suas circunstâncias específicas, como o tempo de atraso, o impacto familiar e a conduta da construtora durante o processo.

4. Rescisão do contrato

Dependendo da gravidade do atraso, o comprador pode optar por rescindir o contrato. Nessa hipótese, poderá pleitear:

• devolução dos valores pagos;

• correção monetária;

• eventual indenização pelos prejuízos sofridos.

Aqui vale um destaque importante: nos termos da Súmula 543 do STJ, quando a rescisão decorre de culpa da construtora, a devolução dos valores pagos deve ocorrer de uma única vez, não sendo lícito o parcelamento dessa restituição. A análise final, porém, sempre dependerá das cláusulas contratuais e das circunstâncias do caso concreto.

É lícito cobrar juros de obra durante o atraso?

Não. Após o prazo ajustado no contrato (incluído o período de tolerância) é considerada abusiva a cobrança de juros de obra ou qualquer outro encargo financeiro equivalente sobre o saldo devedor. Esse é um dos pontos mais desconhecidos pelos consumidores e um dos que mais geram prejuízo silencioso, já que muitos compradores continuam pagando esses encargos sem saber que poderiam contestá-los.

O que fazer quando a construtora atrasa a entrega?

Antes de qualquer medida judicial, recomenda-se:

1. Notificar a construtora por escrito (notificação extrajudicial), formalizando o atraso e solicitando um posicionamento sobre a entrega, sendo extremamente indicado a condução da negociação por um advogado;

2. Reunir toda a documentação relacionada ao empreendimento;

3. Buscar orientação jurídica especializada para uma análise técnica do caso.

Essa análise permitirá verificar:

• se o prazo contratual realmente foi descumprido;

• se a cláusula de tolerância é aplicável;

• quais indenizações podem ser requeridas;

• se é mais vantajoso manter o contrato ou rescindi-lo;

• quais provas deverão ser produzidas.

Cada empreendimento possui características próprias, razão pela qual não existe uma solução única para todos os casos.

Existe prazo para reclamar?

Sim. O prazo para ajuizar ação de reparação de danos decorrentes do atraso é de 3 (três) anos, conforme o artigo 206, § 3º, V, do Código Civil. Por isso, quanto antes o comprador buscar orientação, maior a segurança para reunir provas e preservar seu direito.

Conclusão

O atraso na entrega do imóvel representa muito mais do que uma simples demora na conclusão da obra. Em muitos casos, ele afeta o planejamento financeiro, familiar e profissional do comprador.

Embora a legislação permita determinadas margens de tolerância, a construtora não está autorizada a descumprir o contrato indefinidamente ou transferir ao consumidor os riscos inerentes à sua atividade empresarial.

Por isso, sempre que houver atraso significativo, é recomendável realizar uma análise jurídica do contrato e das circunstâncias específicas do empreendimento, a fim de identificar os direitos envolvidos e definir a estratégia mais adequada para proteger o patrimônio do comprador.